Si vous investissez dans l’immobilier en France en 2021, où acheter? Où peut-on récupérer un bien immobilier en France à des prix raisonnables? Quelles régions de France offrent le meilleur retour sur investissement? Où pouvez-vous vous attendre à une forte croissance du capital? Quels sont les meilleurs endroits pour vivre en France? La réponse à toutes ces questions est le sud de la France.
Je pense qu’il y a 4 très bonnes raisons pour lesquelles vous devriez acheter un immeuble de placement en France.
Premièrement, le marché immobilier est en croissance constante depuis 5 ans et a fait preuve d’une remarquable résilience, même en dépit de 2 confinements Covid-19.
Deuxièmement, l’économie française devrait rebondir fortement en 2021 avec une croissance du PIB de + 7,4% en 2021 et de + 3,0% en 2022 .
Troisièmement, certaines régions de France ont un marché unique de la location double, des locations de vacances d’été et de longues locations d’hiver. Cela crée des rendements locatifs supérieurs à ceux du centre de Londres, de Paris, de Dublin et d’Amsterdam.
Enfin, au cours des 10 prochaines années, la demande de logements, en particulier dans le sud de la France, devrait croître rapidement.
Le marché immobilier en France n’a cessé de croître au cours des 5 dernières années, les prix des logements français augmentant pendant 20 trimestres consécutifs (du quatrième trimestre 2015 au troisième trimestre 2020). En 2020, les prix des logements ont augmenté en moyenne de + 5,8% sur toute la France. La FNAIM , l’organisme professionnel des agents immobiliers en France, a prédit que les prix des logements continueront d’augmenter en 2021 (de + 3,5% en moyenne ).
Au cours des 12 mois précédant avril 2020, les transactions de vente immobilière en France ont dépassé le million – la première fois que cela a été réalisé. Alors que la pandémie de Covid-19 a entraîné une pause dramatique dans pratiquement toutes les ventes de maisons entre mars et la mi-mai 2020, depuis la levée de l’isolement, il y a eu une augmentation des ventes de propriétés. Ma femme, qui travaille comme agent immobilier dans le sud de la France, a même réussi à vendre 2 propriétés pendant la pandémie et elle a vendu 3 maisons pendant la première semaine après l’accouchement. Les ventes de maisons devraient se maintenir autour de 950 000 en 2021 ( Source: Notaires.fr ).
Les prêts bancaires pour les prêts immobiliers en France ont également été relativement peu affectés par la crise sanitaire du coronavirus. Les prêts hypothécaires ont augmenté de + 5,3% sur les 3 mois jusqu’en août 2020 . En mai 2020 , le montant total des crédits immobiliers français a fortement augmenté de + 7,2 milliards d’euros pour s’établir à 21,1 milliards d’euros au total. Cette croissance des crédits est une conséquence directe des taux d’ intérêt hypothécaires historiquement bas en France ( 1,17% en mai 2020). La Banque de France prévoit que les taux hypothécaires resteront bas en 2021.
SOURCE: Crédit aux ménages Banque de France T2 2020
Le marché immobilier français est l’un des marchés du logement les plus réglementés au monde. La Loi Hoguet , contrôle pratiquement tous les aspects des transactions immobilières françaises. En outre, la taxe sur les plus-values en France reste élevée à 20% et il y a une découragement à vendre un bien immobilier dans les 5 ans suivant l’achat. Par ailleurs, 85% des crédits immobiliers en France sont des crédits immobiliers à taux fixe, seuls 6% des crédits immobiliers neufs étant des crédits immobiliers à taux variable. Ces facteurs contribuent à créer un marché immobilier très stable, qui est moins sujet aux fortes hausses et baisses d’autres pays.
Après avoir subi une baisse de -8,7% en 2020 en raison de la crise du coronavirus, la Banque de France prévoit que l’économie française devrait croître de + 7,4% en 2021 et + 3,0% en 2022 . Malgré la situation sanitaire désastreuse en 2020, il y a deux raisons principales pour l’optimisim.
Tout d’abord, le gouvernement français a annoncé en septembre 2020, un plan de relance économique de 100 milliards d’euros . Cette ampleur d’investissement sans précédent, se concentrera sur les solutions énergétiques vertes et les mesures environnementales, pour réduire le niveau d’émissions de carbone de la France. L’objectif est de ramener l’économie française à ses niveaux d’avant la crise d’ici 2022.
Deuxièmement, la France ne dépend pas autant des exportations que l’Allemagne, l’Italie ou le Royaume-Uni. Seuls 30% environ du PIB français sont constitués d’exportations de biens et de services. En conséquence, la France n’a pas été aussi durement touchée par le krach des subprimes de 2008 que l’Allemagne (qui dépend des exportations pour plus de 45% du PIB). De même, les derniers résultats montrent que la France a subi une moindre baisse de son PIB en 2020, par rapport au Royaume-Uni (-9,6%), à l’Allemagne (-10,1%) et à l’Italie (-12,8%).
SOURCE: Statista.com .
L’inflation reste faible en France à seulement 1,1% en septembre 2020. Le taux de chômage en France est désormais à son plus bas niveau depuis 5 ans ( 8,34% en 2020), même s’il devrait légèrement augmenter en 2021. La Banque de France est prévoyant qu’environ 800000 emplois seront perdus en 2020 à la suite des verrouillages de Covid-19, mais ils s’attendent à ce que 700000 emplois soient ajoutés au marché du travail en 2021 et 2022.
SOURCE: Prédictions macroéconomiques de la Banque de France, septembre 2020 .
L’un des facteurs clés lors de la planification d’un investissement dans l’immobilier est l’état de l’économie. Vous espérez acheter au début d’un cycle économique et vendre au plus fort. La croissance économique se traduira normalement par une forte croissance du capital de votre propriété. C’est pourquoi je suis convaincu que la France est le choix évident pour l’investissement immobilier neuf en Europe en 2021.
En matière d’investissement immobilier, un certain nombre de facteurs contribuent à la réussite. La première consiste à acheter une propriété française à «bon rapport qualité-prix». Fondamentalement, vous recherchez une propriété en dessous de la valeur marchande (un projet de rénovation) ou achetez une propriété lorsque le marché a atteint le bas d’un ralentissement. Comme nous l’avons souligné ci-dessus, nous pensons que le moment est venu d’envisager l’achat d’une maison en France.
Deuxièmement , lorsque les coûts d’emprunt sont bon marché et que les rendements locatifs sont élevés, les conditions d’investissement immobilier sont favorables. Le niveau toujours bas des taux d’intérêt dans la zone euro rend actuellement l’emprunt plus attrayant que l’épargne.
Troisièmement , en ce qui concerne les rendements locatifs, les investisseurs immobiliers se tournent traditionnellement vers la location de propriétés résidentielles à long terme pour générer un retour sur investissement. Mais en France, la location résidentielle pose problème. La loi favorise fortement le locataire et les taux du marché ne sont pas si favorables. Cependant, il existe un créneau négligé sur le marché qui, selon nous, ouvre certaines régions de France à l’investissement immobilier.
Dans les zones côtières de la France, en particulier dans le sud de la France, il existe deux marchés locatifs différents qui coexistent. Il existe un marché pour les locations d’hiver à long terme pour les personnes qui recherchent une maison ou qui recherchent simplement un peu de soleil d’hiver. En moyenne, le bail locatif typique est de 6 mois, entre les mois d’octobre à mai. Ensuite, il y a le marché très rentable de la location de vacances d’été entre juin et septembre.
Lorsque ces deux marchés locatifs sont combinés, même des propriétés relativement modestes peuvent générer entre 7% et 10% de rendements locatifs nets. 75% des revenus proviendront des locations à la semaine en été et le reste des locations d’hiver.
Comme nous l’avons souligné plus haut, les 12 derniers mois en France ont vu les prix de l’immobilier augmenter de + 5,8% . Cependant, dans certains domaines, les prix ont grimpé en flèche. Les prix des logements à Angers dans l’ouest de la France ont augmenté de + 9,1% au cours des 12 derniers mois. Cette petite ville française a récemment été élue n ° 1 des lieux de vie en France selon l’ enquête du magazine L’Express . Dans l’étude 2020 plus approfondie de l’ Association Villes et Villages , Angers a été classée 4e meilleure ville à vivre en France après Annecy, Bayonne et La Rochelle.
Au cours des 10 dernières années, les prix des logements à Bordeaux ont augmenté d’un incroyable + 48% et la ville est désormais la deuxième ville la plus chère de France, après Paris. Nous avons récemment classé Bordeaux, aux côtés de Nantes, Toulouse et Clermont Ferrand, comme les meilleures villes pour travailler en France (voir les 10 meilleurs endroits où vivre en France ).
Les prix de l’immobilier sont également en plein essor dans la ville de Montauban , juste au nord de Toulouse. Il y a eu une augmentation stupéfiante de + 17,1% au cours des 12 mois se terminant en mars 2020 et les prix moyens des logements ont encore augmenté de + 12,1% au deuxième trimestre 2020. Toulouse a également connu une augmentation des prix des logements de + 14% depuis 2008 et les prix devraient poursuivre cette tendance jusqu’en 2021.
Les prix de l’immobilier dans la ville méridionale de Montpellier ont augmenté de + 4% au cours de la dernière décennie. Cette ville universitaire à croissance rapide, a également été élue la deuxième place pour étudier en France après Rennes en Normandie.
De manière générale, les prix de l’immobilier dans l’ouest de la France ont affiché la plus forte croissance au cours des 12 derniers mois, en particulier dans les villes à forte croissance de Rennes et de Nantes . Mais l’Ouest de la France continue de rattraper Paris et le Sud de la France en termes de valeur globale des biens.
Alors que la récente augmentation des prix de l’immobilier dans le sud de la France peut sembler modeste, si vous regardez les tendances générales à long terme, le marché immobilier ici a été beaucoup plus résilient aux fortes hausses et baisses des prix des logements qui se produisent dans d’autres parties de France. Il faut également dire qu’il existe deux marchés immobiliers dans le sud de la France.
Les prix des maisons en Côte d’Azur et en Provence sont pratiquement le double du niveau des prix immobiliers dans le Languedoc. Du point de vue de l’investissement immobilier, le Languedoc offre les meilleures opportunités de retour sur investissement. Nous discutons ci-dessous certains des facteurs qui verront les prix de l’immobilier augmenter dans le Languedoc au cours des 10 prochaines années. Mais si nous revenons brièvement sur la discussion des rendements locatifs, vous verrez bientôt pourquoi l’achat d’une villa dans le Languedoc est un investissement aussi judicieux.
| Semaines de location | Tarifs à la semaine | Revenu total | |
| Locations de vacances (Haute saison) | 8 | 2 250 € | 18 000 € |
| Locations de vacances (Moyenne saison) | 4 | 1 500 € | 6 000 € |
| Locations d’hiver | 24 | 300 € | 7 200 € |
| Sous-total | 31 200 € | ||
| Commissions de réservation | 1 500 € | ||
| Frais de gestion immobilière | 2 300 € | ||
| Revenu net | 27 400 € |
Vous pouvez toujours vous procurer une villa de 4 chambres avec piscine dans la région Languedoc pour environ 330 000 €. Avec un investissement initial de 80 000 € et une hypothèque à taux fixe de 250 000 € , cette villa peut être entièrement remboursée en 15 ans sans autre dépense financière.
Comme le montre le tableau ci-contre, les revenus de location de longues locations d’hiver et de locations d’été très rentables seront largement suffisants pour couvrir les versements hypothécaires. Mieux encore, il existe différents régimes fiscaux en France qui vous permettent de compenser vos versements hypothécaires avec tout impôt sur les revenus locatifs. Vous pouvez même amortir la dépréciation de la valeur patrimoniale de la maison par rapport à votre impôt sur le revenu et déduire vos propres frais de déplacement pour les visites personnelles de la villa. Ainsi, non seulement vous obtenez un excellent retour sur investissement, mais vous pouvez également profiter de vacances gratuites à la villa lorsque vous n’avez pas de réservation.
Après 15 ans, vous pouvez soit vendre la propriété et profiter d’un triple retour sur votre mise de fonds initiale, soit vous retirer dans votre villa pendant 9 mois par an et bénéficier d’un revenu annuel de « pension » de 24000 € . Cela ne me semble pas trop mal.
Nous avons donc déjà esquissé pourquoi le sud de la France est un choix idéal basé sur des rendements locatifs élevés, mais on pourrait en dire autant de Paris ou de Bordeaux. Ce que je pense fait pencher la balance en faveur du sud de la France par rapport à d’autres régions de la France, ce sont les tendances démographiques, les investissements dans les infrastructures et le climat. Tous ces facteurs vont se conjuguer au cours des 10 prochaines années pour faire du Sud de la France le premier lieu d’investissement immobilier en France.
En termes de tendances démographiques , alors que la population de l’Europe du Nord continue de vieillir, une minorité importante devrait choisir le sud de la France comme maison de retraite permanente ou secondaire. Il y a quelques années, chaque village et commune du sud de la France a été chargé d’élaborer un plan pour augmenter l’offre de logements de 20 à 30%. Pourquoi? Il s’agissait de répondre à la demande prévue des Européens du Nord se déplaçant vers le sud de la France. La crise économique a un peu touché ce plan, mais il suffit de regarder autour de soi et de voir davantage de Norvégiens, de Suédois, de Néerlandais, de Britanniques, d’Allemands, de Polonais et de Français du Nord acheter des maisons dans le sud de la France.
En tant que personne ayant beaucoup travaillé au Moyen-Orient au cours des 10 dernières années, je peux également prévoir que de nombreux anciens travailleurs de Pat choisissent de déménager dans le sud de la France. Pourquoi? Eh bien, avec le déclin des économies du Moyen-Orient en raison de la baisse du prix du pétrole, de nombreux travailleurs ex-Pat perdent leur contrat pour être remplacés par des ressortissants arabes locaux. Vont-ils choisir de retourner dans le nord de l’Angleterre, en Irlande ou dans le nord de la France après avoir travaillé à 30 degrés plus les conditions météorologiques pendant 20 ans? Vont-ils choisir d’acheter une propriété en Turquie? Non, l’Espagne? Peut-être. Italie? Pas si sûr. Le sud de la France conserve son attrait particulier et c’est pourquoi je pense qu’il continuera à attirer les gens en grand nombre. La Côte d ‘Azur est pleine à craquer. Mais le Languedoc reste largement vide et plein de maisons et de terrains à acheter.
Deuxièmement, la poursuite du développement des infrastructures du pays (comme l’ouverture de la ligne TGV directe vers Barcelone) et l’éclatement du monopole de Paris sur les vols internationaux (qui verra l’expansion des aéroports régionaux, notamment Toulouse, Montpellier, Marseille et Nice) – conduira à une ouverture du Sud-Ouest de la France. De plus, il y a un investissement souvent négligé qui contribue à protéger l’environnement naturel dans le sud de la France. On dit souvent qu’il n’y a que 3 choses dans le sud de la France: le soleil, les gens et le vin. Fondamentalement, personne ne gagne de l’argent avec le vin. Pour la plupart des vignobles, le mieux qu’ils puissent espérer est un millésime extrêmement rentable tous les 10 ans. Le défi pour les 9 autres années est de ne pas perdre d’argent.
Mais ce qui se passe dans le sud de la France, c’est l’émergence d’un plus grand investissement étranger. À l’instar de ce qui s’est passé à Bordeaux, nous commençons à voir de plus en plus d’investisseurs asiatiques qui cherchent à s’implanter dans la région pour soutenir la croissance étonnante des marchés du vin chinois et indien. La région viticole du Languedoc, en particulier, a le potentiel de fournir le volume de bon vin pour répondre à la demande croissante sur ces marchés intérieurs. Je ne sais pas trop ce que cela fera économiquement pour le sud de la France, mais cela me donne plus de raisons d’être optimiste quant à la survie de l’environnement physique. Personne ne veut voir des vignobles en décomposition arrachés et remplacés par des champs de céréales ou de colza. Un investissement étranger plus important verra le maintien des vignobles sur le paysage. Pourquoi est-ce important? Eh bien, que préférez-vous acheter:une jolie maison dans un village entouré de vignes ou une maison de village entourée de silos à grains et de champs jaunes. Si nous pouvons protéger le paysage naturel, nous pouvons protéger la valeur des propriétés dans le sud de la France.
Troisièmement, avec un climatde plus de 300 jours de soleil par an, le sud de la France continuera non seulement à prospérer grâce à son industrie touristique (comme il l’a fait avec succès au cours des 150 dernières années), mais il bénéficiera également de l’investissement dans les énergies renouvelables ( principalement l’énergie éolienne et solaire). Avec les développements de la technologie de stockage par batterie, l’énergie solaire et les petites éoliennes résidentielles auront un second souffle (si vous pardonnez le jeu de mots). Il y avait un risque que, avec la suppression progressive des subventions fiscales gouvernementales, les panneaux solaires et les éoliennes se déplacent lentement vers un déclin. Mais avec le développement d’une nouvelle technologie de batterie qui rend rentable le stockage de l’énergie excédentaire à utiliser les jours nuageux et sans vent; le secteur des énergies renouvelables bénéficiera d’un coup de pouce indispensable. Le centre du secteur français des énergies renouvelables est basé dans le sud de la France. En outre,le sud de la France a connu une croissance continue dans ses pôles d’activités clés (Toulouse: aéronautique; Montpellier: bio-tech et informatique; Marseille: recherche et développement). Cela continuera d’attirer davantage de personnes dans le sud du pays et de poursuivre la demande croissante de logements dans le sud de la France.